La reciente Sentencia del Tribunal Supremo 5416/2025, de 20 de noviembre, ha supuesto un importante giro interpretativo en la fiscalidad de la venta de inmuebles arrendados por particulares, especialmente en lo relativo al cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, así como a No Residentes (por la remisión que se hace a la norma del IRPF).
Esta resolución resulta de especial relevancia para contribuyentes con inmuebles alquilados en Mallorca y el resto del territorio nacional, y obliga a revisar el criterio que venía aplicando la Agencia Tributaria en numerosas comprobaciones e inspecciones.
- El problema fiscal: amortización y ganancia patrimonial
Cuando una persona física transmite un inmueble que ha estado arrendado, el artículo 35 de la Ley del IRPF establece que la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión, y el valor de adquisición.
La norma establece que es obligatorio minorar el valor de adquisición en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, incluso aunque no se hubiera deducido como gasto.
El conflicto, hasta ahora, surgía en determinar qué debe entenderse por “amortización mínima” cuando el inmueble no está afecto a una actividad económica, y ha generado rendimientos del capital inmobiliario; ya que la norma no establece definición alguna adicional de este concepto.
- El criterio tradicional de la Agencia Tributaria
Hasta ahora, la Administración venía sosteniendo que, en inmuebles arrendados por particulares no empresarios, la amortización mínima a computar en la venta debía ser siempre del 3 % anual, calculado sobre el mayor entre el coste de adquisición o el valor catastral (sin suelo), aunque el contribuyente hubiera aplicado (o pudiera aplicar) un criterio técnico de amortización inferior basado en la vida útil real del inmueble.
Este enfoque incrementaba de forma significativa la ganancia patrimonial en caso de transmisión futura y, con ello, la tributación en el IRPF.
- La STS 5416/2025: el Tribunal Supremo se pronuncia
El Tribunal Supremo aclara definitivamente esta cuestión y distingue con precisión dos planos distintos:
a) Amortización como gasto (rendimientos del capital inmobiliario)
En el ámbito del artículo 23 LIRPF:
- El 3 % actúa como límite máximo automático de amortización deducible.
- No requiere prueba de depreciación.
- Es una presunción legal de depreciación efectiva.
b) Amortización en el cálculo de la ganancia patrimonial
En el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial (art. 35 LIRPF):
- La amortización mínima es obligatoria, incluso si no se dedujo como gasto.
- Pero no se identifica necesariamente con el 3 %.
El Tribunal Supremo afirma con claridad que:
el porcentaje del 3 % no constituye una amortización mínima obligatoria, sino un límite máximo aplicable cuando la amortización opera como gasto deducible, pudiendo aplicarse, en la determinación del valor de adquisición, una amortización inferior que responda a la depreciación efectiva del inmueble.
- ¿Puede aplicarse una amortización inferior al 3 %?
Sí, y esta es la clave de la sentencia
Según la doctrina fijada, el contribuyente puede aplicar una amortización inferior al 3 %, siempre que:
-
- responda a la vida útil real del inmueble,
- se base en criterios técnicos razonables,
- encaje en el concepto de amortización mínima del artículo 35 LIRPF.
Para soportar este criterio, el Tribunal Supremo valida expresamente el uso de la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998 (tablas de amortización), y los criterios del Impuesto sobre Sociedades, aunque el inmueble no esté afecto a actividad económica.
- La irrelevancia de que el arrendador no sea empresario
Uno de los aspectos más relevantes de la Sentencia analizada es que el Tribunal Supremo rechaza que la calificación del arrendamiento como rendimiento del capital inmobiliario impida aplicar criterios técnicos de amortización.
La Sala recuerda que la diferencia entre actividad económica y capital inmobiliario en el IRPF es esencialmente formal, y que no altera la realidad económica de la depreciación del inmueble.
Por tanto, no puede negarse una amortización técnicamente correcta por el solo hecho de que el contribuyente no cuente con una estructura empresarial.
- Consecuencias prácticas para los contribuyentes
En nuestra opinión, durante los años de alquiler, la amortización del inmueble suele generar un ahorro fiscal limitado en el IRPF, especialmente en el caso de viviendas arrendadas con derecho a reducción sobre el rendimiento neto (anteriormente del 60% y actualmente del 50%).
Sin embargo, en el momento de la transmisión del inmueble, la Administración tributaria exige descontar del valor de adquisición las amortizaciones que han sido previamente deducidas. Esto provoca un incremento sustancial de la ganancia patrimonial y, en consecuencia, de la tributación en la base del ahorro.
Esta asimetría fiscal ha provocado que un beneficio fiscal reducido durante la fase de arrendamiento se traduzca posteriormente en un impacto fiscal muy superior en la transmisión del inmueble. Precisamente este efecto es el que el Tribunal Supremo corrige en su Sentencia 5416/2025, al aclarar que, si bien la amortización mínima debe computarse siempre, no resulta obligatorio aplicar automáticamente el porcentaje fijo del 3 %, pudiendo utilizarse un criterio inferior que responda a la depreciación efectiva del inmueble.
- Conclusión
La sentencia del Tribunal Supremo introduce un criterio más coherente con la realidad económica y contable de los inmuebles, corrigiendo una interpretación excesivamente rígida de la Administración tributaria y que suponía un perjuicio a largo plazo para los contribuyentes.
En particular:
- La amortización mínima sigue siendo obligatoria.
- Pero no debe aplicarse automáticamente el 3 %.
- Una amortización inferior, bien fundamentada, es plenamente defendible.
Concretamente, la STS 5416/2025 tiene un impacto inmediato en:
- Ventas de inmuebles arrendados recientes o futuras.
- Procedimientos de comprobación o inspección abiertos.
- Solicitudes de rectificación de autoliquidaciones no prescritas.
Para los contribuyentes con inmuebles arrendados en Mallorca, esta doctrina abre la puerta a una reducción significativa de la carga fiscal en el IRPF, siempre que se cuente con un adecuado análisis técnico para cada caso en concreto y asesoramiento especializado.
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