Análisis técnico de la Consulta Vinculante V1826-25
La Dirección General de Tributos ha emitido recientemente una Consulta Vinculante en la que realiza un análisis muy detallado de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, previsto en el Capítulo III del Título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS).
Concretamente, se trata de la Consulta Vinculante V1826-25, de 13 de octubre de 2025, en la que analiza de forma detallada los requisitos para aplicar el mencionado régimen fiscal especial, así como la posibilidad de aplicar el tipo superreducido del 4% de IVA en adquisiciones realizadas de forma previa a cumplir formalmente todos los requisitos.
Sin duda, esta consulta resulta especialmente relevante para estructuras inmobiliarias patrimoniales y sociedades de inversión en alquiler residencial en Mallorca, puesto que permite una vía de planificación y ahorro fiscal muchas veces desconocida.
1. Objeto social y actividad principal
El régimen especial exige que la actividad económica principal de la sociedad sea el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español.
A estos efectos. solo se considera arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, es decir, aquellos arrendamientos destinados a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Por el contrario, los arrendamientos de temporada quedan excluidos de este régimen, así como aquellas viviendas que se operen bajo estos contratos.
La DGT confirma que el objeto social descrito en la consulta es compatible con el régimen, siempre que la actividad principal sea efectivamente el alquiler de viviendas habituales.
2. Número mínimo de viviendas y plazo de mantenimiento
A efectos de poder aplicar el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, el artículo 48.2 LIS establece los siguientes requisitos:
- Un mínimo de 8 viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento en cada período impositivo.
- Mantenimiento del arrendamiento durante al menos 3 años.
- Contabilización separada por inmueble.
- En caso de actividades complementarias, el 55% de las rentas o del valor del activo de la entidad debe corresponderse con el arrendamiento de viviendas.
En el caso analizado por la DGT, en 2025 la sociedad solo dispone de 4 viviendas arrendadas, pero se prevé alcanzar 8 viviendas antes de finalizar el ejercicio mediante la compra de nuevas viviendas mediante contratos privados, con pagos adelantados ya efectuados. De esta manera, según criterio de la DGT, no se cumplen los requisitos para aplicar el régimen en 2025 ya que la actividad económica se evalúa al inicio del ejercicio en que se desea aplicar el régimen especial.
En nuestra experiencia, la Agencia Tributaria exige un cumplimiento quirúrgico de cada uno de estos requisitos. Por esta razón, la implantación de una estructura así requiere planificación y el asesoramiento adecuado.
3. Necesidad de trabajador a jornada completa
Uno de los requisitos más relevantes, y que más fricciones genera, es la exigencia de actividad económica.
El artículo 5.1 LIS establece que, en el caso de arrendamiento de inmuebles, existe actividad económica únicamente cuando se utilice al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Si bien no se señala en esta Consulta Vinculante, es criterio de la DGT que debe tratarse de una jornada completa conforme a la normativa laboral, no siendo suficiente la existencia de dos empleados a media jornada.
Este punto es crítico en estructuras patrimoniales familiares frecuentes en Mallorca.
4. Momento de la contratación del trabajador
La Consulta Vinculante V1826-25 plantea si el trabajador debe estar contratado antes del inicio del período impositivo en el que se aplicará el régimen (esto es, 2026) o se puede realizar a lo largo del ejercicio fiscal.
El artículo 48.3 LIS establece que la opción se aplica en el período impositivo que finalice con posterioridad a la comunicación.
De la interpretación sistemática de la consulta, y el criterio de la Dirección General de Tributos, se desprende que para aplicar el régimen en 2026 los requisitos deben cumplirse durante dicho ejercicio.
En consecuencia, el trabajador deberá estar contratado y en funciones desde el inicio del ejercicio 2026 para garantizar la existencia de actividad económica.
5. Comunicación anticipada del régimen
La DGT confirma que la opción puede comunicarse anticipadamente durante 2025 (en el caso analizado, en febrero), aun cuando el régimen vaya a comenzar a aplicarse en un ejercicio posterior (i.e. 2026).
Esto permite realizar una planificación fiscal previa, siempre que:
- En el ejercicio de aplicación se cumplan todos los requisitos.
- No exista incompatibilidad con otros regímenes especiales.
Desde el punto de vista práctico, esta posibilidad es especialmente relevante para sociedades que estén estructurando adquisiciones escalonadas de viviendas y deseen planificar la aplicación del régimen con anterioridad.
6. Aplicación del tipo reducido del 4% de IVA
Un incentivo que muchos no tienen presente, reside en el artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) el cual permite aplicar el tipo del 4% en la adquisición de viviendas por entidades que apliquen el régimen especial de arrendamiento.
La consulta aclara un aspecto esencial: puede aplicarse el 4% incluso cuando, en el momento de la adquisición, todavía no se cumplan formalmente todos los requisitos del régimen especial, siempre que:
- Exista intención acreditable mediante elementos objetivos de dedicar las viviendas adquiridas durante el año siguiente al arrendamiento.
- Se vaya a tener derecho a la bonificación del artículo 49 LIS sobre las rentas derivadas del posterior arrendamiento de la vivienda adquirida.
Este criterio resulta de enorme trascendencia en operaciones en Mallorca, donde la diferencia entre 4% y 10% puede suponer cientos de miles de euros.
Conclusión
La Consulta V1826-25 confirma que el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas exige:
- Estructura real de actividad económica.
- Cumplimiento estricto del mínimo de 8 viviendas.
- Planificación previa de la contratación laboral.
- Documentación rigurosa para aplicar el IVA al tipo superreducido del 4%.
El régimen puede generar una ventaja fiscal muy relevante tanto en el Impuesto sobre Sociedades como en el Impuesto sobre el Valor Añadido (recordemos que en este tipo de sociedades, el IVA es coste al no ser deducible), pero su incorrecta aplicación conlleva regularizaciones, pérdida de bonificaciones e intereses.
En VICENS ADVISORS, como despacho especializado en Mallorca, analizamos cada estructura inmobiliaria de forma integral para garantizar una aplicación segura y eficiente del régimen especial.
Si está estructurando una sociedad de alquiler residencial en Mallorca o ampliando su cartera de viviendas, podemos ayudarle a diseñar la estrategia más adecuada.
Autor: Juan Pedro Vidal Lopez
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