Una sentencia con consecuencias prácticas directas para operaciones inmobiliarias: qué pasa si se compra una vivienda con deudas de ISD
El Tribunal Supremo ha fijado un criterio que cambia la forma en que deben analizarse muchas operaciones inmobiliarias en España cuando tratan de deudas de Sucesiones.
La STS 1421/2026 establece que Hacienda puede reclamar deudas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) al comprador de un inmueble, incluso cuando la nota marginal de afección en el Registro ya ha caducado.
Se trata de una resolución con impacto directo en cualquier compraventa inmobiliaria, especialmente en inmuebles procedentes de herencias.
El supuesto de hecho
El litigio tiene su origen en el fallecimiento de un causante en 2009. En la partición hereditaria posterior, se adjudicó a un heredero un local comercial en Oviedo, adjudicación que se inscribió en el Registro de la Propiedad el 8 de enero de 2013, practicándose en ese momento una nota marginal de afección fiscal por el ISD con una duración de cinco años.
El heredero, sin haber satisfecho el impuesto, transmitió el inmueble en marzo de 2013 a una sociedad mercantil, que a su vez lo transmitió al recurrente mediante escritura de septiembre de 2015, inscrita en octubre de ese mismo año. En ambas transmisiones constaba expresamente la existencia de la afección fiscal.
Tras las actuaciones recaudatorias frente al deudor principal, la Administración declaró fallido al heredero en febrero de 2018. En octubre de 2018, ya caducada la nota marginal de afección —que había vencido en enero de ese mismo año—, inició el procedimiento de derivación de responsabilidad subsidiaria frente al último adquirente del inmueble, dictando acuerdo de derivación en marzo de 2019.
El recurrente sostuvo, tanto en vía económico-administrativa como contencioso-administrativa, que el procedimiento era extemporáneo: la literalidad de la nota marginal establecía que la finca quedaba afecta «durante cinco años contados a partir de hoy», por lo que, vencido ese plazo, la Administración habría perdido la prerrogativa de derivar la responsabilidad.
La cuestión de interés casacional
Admitido el recurso de casación por auto de 4 de diciembre de 2024, la Sección de Admisión identificó como cuestión de interés casacional objetivo la siguiente:
Determinar si, habiendo transcurrido cinco años desde la inscripción en el Registro de la Propiedad de la correspondiente nota marginal de afección al pago del Impuesto sobre Sucesiones de un inmueble, cabe iniciar un procedimiento de responsabilidad subsidiaria por afección al pago de deudas tributarias frente a un tercero que adquirió ese mismo bien dentro de dicho plazo de afección, una vez se haya declarado fallido al obligado principal.
El marco normativo aplicable
La sentencia sistematiza el régimen jurídico a partir de los siguientes preceptos:
El artículo 43.1.d) de la Ley 58/2003, General Tributaria (LGT), establece que serán responsables subsidiarios los adquirentes de bienes afectos por ley al pago de la deuda tributaria, en los términos del artículo 79 de la misma ley.
El artículo 79 LGT dispone que los bienes y derechos transmitidos quedarán afectos a la responsabilidad del pago de los tributos que graven tales transmisiones, cualquiera que sea su poseedor, salvo que resulte ser un tercero protegido por la fe pública registral.
El artículo 100.4 del Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (RISD), prevé que la nota marginal de afección quedará sin efecto y deberá ser cancelada, en todo caso, transcurridos cinco años desde su fecha.
Por último, los artículos 174, 176 y 67.2 LGT regulan el régimen de la responsabilidad subsidiaria: su nacimiento queda condicionado a la previa declaración de fallido del deudor principal, siendo ese momento el dies a quo del plazo de prescripción de cuatro años establecido en el artículo 66.b) LGT.
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo
La Sala rechaza el recurso de casación y fija la siguiente doctrina jurisprudencial:
Primero. La nota marginal de afección registral y la afección fiscal son instituciones de naturaleza y función distintas. La nota registral cumple una función exclusivamente de publicidad: su objeto es delimitar el alcance de la protección registral a terceros adquirentes, no establecer el plazo durante el cual la Administración puede ejercer la acción de responsabilidad subsidiaria. La afección prevista en el artículo 79 LGT es, en cambio, una garantía real de origen legal, cuya vigencia no depende del asiento registral.
Segundo. La caducidad quinquenal de la nota marginal no extingue la afección legal ni convierte ese plazo en un límite material de la responsabilidad real. El Tribunal recuerda que ya en la STS de 5 de junio de 2018 (rec. cas. 3949/2017) había declarado que la existencia y eficacia de la afección no dependen del asiento registral, que cumple mera función de publicidad.
Tercero. El momento determinante para valorar si el adquirente queda o no protegido por la fe pública registral —ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria— es la fecha de adquisición del inmueble. Quien adquiere con la nota de afección inscrita y vigente no queda amparado por la fe pública registral en ese aspecto y asume la carga en los términos del artículo 79 LGT.
Cuarto. La acción de derivación de responsabilidad subsidiaria se rige por su régimen específico, con dies a quo situado en la declaración de fallido del deudor principal (arts. 174, 176 y 67.2 LGT). En el caso analizado, declarado fallido el deudor en febrero de 2018, el inicio del procedimiento de derivación en octubre del mismo año se produjo dentro del plazo de cuatro años legalmente establecido. La circunstancia de que la nota marginal hubiera caducado meses antes carece de relevancia a estos efectos.
Implicaciones prácticas para compradores de inmuebles
La doctrina fijada por esta sentencia tiene consecuencias directas y relevantes para cualquier operación de compraventa inmobiliaria en España:
Quien adquiere un inmueble sobre el que consta una nota marginal de afección fiscal vigente en el momento de la compra asume el riesgo de ser declarado responsable subsidiario de la deuda tributaria garantizada, aunque esa nota caduque con posterioridad y aunque el procedimiento administrativo de derivación se inicie una vez vencida la anotación registral.
El único presupuesto habilitante de la derivación es que el adquirente hubiera comprado dentro del período de vigencia de la nota y que, posteriormente, se declare fallido al deudor principal. A partir de la declaración de fallido, la Administración dispone de cuatro años para ejercer la acción, con independencia del estado del asiento registral.
Por el contrario, quien adquiere el inmueble una vez caducada la nota marginal sí queda protegido por la fe pública registral y no puede ser objeto de derivación de responsabilidad.
Una advertencia para quien compra inmuebles procedentes de herencias
La operativa ordinaria de compraventa no siempre incluye un análisis fiscal suficiente de la cadena de transmisiones previa. Sin embargo, la STS 1421/2026 pone de manifiesto que este análisis es imprescindible.
Antes de formalizar la adquisición de un inmueble, conviene verificar con rigor el contenido del Registro de la Propiedad y, en particular, la existencia de notas marginales de afección fiscal. Si la nota consta vigente en el momento de la compra, el adquirente no podrá invocar la caducidad registral posterior como escudo frente a una eventual derivación de responsabilidad por deudas de Sucesiones no satisfechas por un propietario anterior.
En Vicens Advisors analizamos la situación fiscal de los inmuebles antes de la firma, identificamos las cargas con repercusión tributaria y asesoramos sobre el alcance real de las responsabilidades asumidas en cada operación.
El presente artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Para cualquier consulta específica, le recomendamos que contacte con un asesor fiscal cualificado.
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