Las operaciones de reestructuración (fusiones, escisiones, aportaciones de activos, canje de valores) se utilizan con frecuencia para reorganizar grupos empresariales y separar riesgos o ramas de negocio.
En el caso de las escisiones parciales no financieras, la viabilidad fiscal depende principalmente de un elemento crítico: que la parte segregada constituya una rama de actividad y que concurran motivos económicos válidos, de modo que pueda aplicarse el régimen especial de neutralidad del Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (LIS) (habitualmente denominado “FEAC”).
La Consulta Vinculante V1956-25, de 16 de octubre 10 de 2025, resulta especialmente relevante porque analiza un supuesto muchas veces planteado en grupos familiares: segregar el patrimonio inmobiliario (actividad de arrendamiento) de la actividad operativa (comercio mayorista), transmitiendo los inmuebles a una sociedad beneficiaria y manteniendo el negocio principal en la escindida.
Esto es muy habitual en aquellos grupos familiares que, primero han iniciado su actividad con una sociedad operativa que ha generado aquellos beneficios que son reinvertidos en un patrimonio inmobiliario. A medida que este último crece, es cuando se hace necesaria una adecuada planificación fiscal.
Este tipo de operaciones es habitual en estructuras empresariales familiares que buscan crear un vehículo operativo y un vehículo patrimonial/inmobiliario para compartimentar riesgos, profesionalizar la gestión y facilitar financiación o entrada de inversores.
1. Hechos de la consulta planteada: segregación del patrimonio inmobiliario y mantenimiento del negocio
En el supuesto planteado a la Dirección General de Tributos, la entidad consultante desarrolla una actividad comercial de productos congelados al por mayor. Paralelamente, es titular de varios inmuebles explotados en arrendamiento, contando para ello con medios personales y materiales, incluyendo una persona empleada a jornada completa. Algunos inmuebles están afectos directamente a la actividad comercial (siendo, por ejemplo, las naves en las que se realiza la actividad).
La operación que se plantea realizar consiste en una escisión parcial: transmitir a una sociedad beneficiaria la totalidad de los activos inmobiliarios (tanto los arrendados como los usados en la actividad comercial) y los pasivos asociados, manteniendo en la escindida los activos y pasivos no inmobiliarios ligados al comercio mayorista (en este caso, recordemos, productos congelados).
A efectos operativos, los inmuebles inicialmente afectos al negocio principal, una vez transmitidos a la beneficiaria, pasarán a ser objeto de arrendamiento a la entidad escindida, incorporándose funcionalmente a la rama de actividad de arrendamiento en la sociedad beneficiaria.
2. Marco jurídico-fiscal: escisión parcial, rama de actividad y régimen FEAC (LIS)
Antes de entrar en la conclusión de la Consulta Vinculante V1956-25, conviene fijar el marco jurídico-fiscal aplicable. En las escisiones, la clave no está únicamente en la forma mercantil de la operación, sino en si concurren los requisitos que permiten aplicar el régimen fiscal especial de reestructuraciones (FEAC) previsto en la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
En particular, en una escisión parcial la aplicación del régimen exige que el bloque patrimonial transmitido constituya una rama de actividad y que la entidad escindida mantenga otra rama, además de superar el filtro de los motivos económicos válidos (cláusula antiabuso).
Solo con este encaje puede hablarse de neutralidad fiscal (diferimiento), evitando que la operación se trate como una transmisión ordinaria a valor de mercado.
Si la operación no se acoge al régimen de neutralidad, los elementos transmitidos se valoran a valor de mercado, lo que normalmente implica aflorar plusvalías, especialmente relevantes cuando se traspasa un patrimonio inmobiliario.
2.1. Escisión parcial en la LIS
La LIS define la escisión parcial como la operación por la cual una entidad segrega una o varias partes de su patrimonio que formen ramas de actividad y las transmite en bloque a una o varias entidades (nuevas o preexistentes), manteniéndose en la transmitente al menos otra rama de actividad (o participaciones mayoritarias), recibiendo los socios valores de la adquirente proporcionalmente.
2.2. Concepto fiscal de “rama de actividad”
La rama de actividad (art. 76.4 LIS) exige un conjunto de elementos patrimoniales (activos y pasivos) susceptible de constituir una unidad económica autónoma, capaz de funcionar por sus propios medios.
La DGT insiste en una idea esencial: la actividad debe existir previamente en la entidad transmitente, permitiendo identificar una organización empresarial diferenciada; no basta con transmitir activos aislados e inconexos.
3. Requisitos de autonomía funcional en la rama inmobiliaria: análisis del criterio administrativo (V1956-25)
La cuestión nuclear de la consulta vinculante analizada consiste en determinar si el bloque inmobiliario transmitido puede encajar como explotación autónoma, con medios propios y capacidad operativa independiente.
En el caso analizado y según manifiesta el propio contribuyente:
- existe actividad de arrendamiento de forma previa a la operación,
- con estructura (medios materiales) y medios humanos (empleado a jornada completa),
- y la actividad de arrendamiento se mantendrá tras la escisión.
En base a los referidos hechos, la DGT concluye que, en la medida en que el patrimonio inmobiliario transmitido constituya una rama de actividad y la entidad escindida conserve otra (comercio mayorista), la operación puede acogerse al régimen FEAC.
4. Actividad económica en arrendamiento: medios humanos y prueba
En una escisión parcial donde se pretende transmitir la actividad de arrendamiento, el debate no es solo la existencia de bienes inmuebles, sino si existe una actividad económica organizada que pueda calificarse como rama de actividad (unidad económica autónoma). Para ello, la DGT suele fijarse en si el arrendamiento cuenta con una estructura mínima de gestión.
En el Impuesto sobre Sociedades, el concepto de actividad económica se analiza atendiendo a la realidad organizativa y puede no coincidir exactamente con su tratamiento en otros impuestos (véase por ejemplo IVA o IRPF).
En muchos supuestos de arrendamiento, la referencia habitual es disponer de, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa dedicada a la gestión de los inmuebles (captación/relación con inquilinos, cobros, incidencias, contratos, reparaciones, etc.).
En esta consulta vinculante, precisamente se destaca la existencia de una persona empleada a jornada completa, lo que refuerza que el arrendamiento no es una mera tenencia patrimonial, sino una actividad organizada.
5. Checklist probatorio para blindar la rama de actividad
Como recuerda la DGT, la existencia de rama de actividad es una cuestión de hecho, acreditable por cualquier medio de prueba y verificable por los órganos de comprobación.
Por eso, en operaciones FEAC con arrendamiento, el enfoque correcto no es solo encajar jurídicamente, sino construir un expediente probatorio coherente y completo.
A continuación, un checklist práctico para minimizar riesgos:
- Preexistencia del arrendamiento y organización previa.
- Medios humanos reales (empleado a jornada completa y funciones efectivas).
- Delimitación de activos y pasivos vinculados a la rama.
- Contratos, herramientas de gestión y capacidad de funcionamiento autónomo.
- Motivos económicos válidos documentados en proyecto, informes y actas.
En operaciones como la analizada, el criterio de la DGT es orientador, pero el éxito en comprobación depende de que el arrendamiento sea una actividad real, autónoma y documentada, y de que los motivos económicos válidos sean consistentes y verificables a la vista de todas las circunstancias.
6. Tener la consulta no basta: la AEAT puede revisar el objetivo principal de la escisión
La V1956-25 incluye una advertencia práctica muy habitual en este tipo de consultas y que conviene subrayar: una consulta vinculante favorable no equivale a un blindaje absoluto cuando se pretende aplicar el régimen FEAC.
La DGT parte de los motivos económicos alegados por la consultante (racionalización, compartimentación de riesgos según el activo explotado, fortalecimiento y expansión de actividades, facilitar la entrada futura de inversores en la actividad comercial, protección del patrimonio inmobiliario, evitar impactos reputacionales cruzados y lograr una gestión más eficiente, entre otros) y, con esa base, concluye que a la escisión parcial planteada le podría resultar de aplicación el régimen de neutralidad fiscal.
Ahora bien, el propio pronunciamiento contiene la letra pequeña típica del FEAC que venimos apreciando desde hace un tiempo en este tipo de consultas: la contestación se emite conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas que pudieran ser relevantes para determinar el objetivo principal de la operación. Precisamente por ello, la DGT advierte que tales circunstancias podrían alterar el juicio y que todo ello podrá ser objeto de comprobación administrativa, valorándose la totalidad de las circunstancias previas, simultáneas y posteriores concurrentes en la operación realizada.
En la práctica, la DGT no “certifica” definitivamente la existencia de motivos económicos válidos (art. 89.2 LIS) porque su función en la consulta se basa en el relato fáctico aportado por el contribuyente. Por eso, aunque la consulta sea favorable, el encaje del FEAC queda condicionado a que los hechos sean realmente los descritos, y no existan elementos adicionales (no declarados o sobrevenidos) que permitan concluir que la finalidad principal fue obtener una ventaja fiscal indebida.
6.1. Por qué la AEAT puede revisar “antes, durante y después”
La advertencia final de la DGT (“circunstancias previas, simultáneas y posteriores”) no es retórica: describe el enfoque habitual de comprobación en FEAC:
- Circunstancias previas: cómo se organizaba el arrendamiento antes de la escisión (medios humanos y materiales, gestión efectiva, trazabilidad contable, contratos).
- Circunstancias simultáneas: configuración del perímetro segregado (activos y pasivos), coherencia mercantil, contratos intragrupo (por ejemplo, arrendamiento a la escindida), y documentación de decisión empresarial.
- Circunstancias posteriores: continuidad real de la actividad segregada y consistencia de los motivos; especial atención a hechos posteriores que puedan desnaturalizar el relato (cambios inmediatos que vacíen de contenido la rama, operaciones encadenadas, transmisiones posteriores, etc.).
Esta visión global explica por qué aunque la DGT diga expresamente que el régimen “resultará de aplicación” con la información suministrada, deja expresamente abierta la revisión del objetivo principal por los órganos de comprobación.
6.2. ¿Puede haber regularización y sanción pese a tener consulta?
Si la AEAT, tras valorar la realidad del caso, concluye que no procede el FEAC, puede practicar la regularización correspondiente (por ejemplo, tratando la operación como transmisión ordinaria a valor de mercado).
La cuestión sancionadora dependerá del caso concreto y de la apreciación de infracción tributaria, pero el mensaje es claro: la mejor defensa no es solo tener la consulta (como habitualmente nos encontramos para “cumplir expediente”), sino poder demostrar que la operación responde a una lógica empresarial real y que lo ejecutado coincide con lo descrito.
Conclusión
La Consulta Vinculante V1956-25 constituye una referencia útil para estructurar una escisión parcial en la que se segrega la actividad de arrendamiento, confirmando que el régimen FEAC puede resultar aplicable cuando el perímetro transmitido configura una rama de actividad (unidad económica autónoma con medios y organización propios) y la escindida conserva otra rama.
Ahora bien, la consulta no opera como blindaje: el encaje del régimen descansa en la realidad de los hechos y en su prueba, y la AEAT puede revisar el objetivo principal y la consistencia de los motivos económicos válidos atendiendo a todas las circunstancias previas, simultáneas y posteriores. En la práctica, el éxito de la operación se decide tanto en el diseño como en el expediente probatorio que la soporta.
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