El Tribunal Supremo acaba de fijar un criterio jurisprudencial de gran relevancia para la fiscalidad de la empresa familiar en España, en referencia al requisito de empleado para la actividad de arrendamiento de inmuebles.
Las sentencias 167/2026, de 17 de febrero, y 186/2026, de 19 de febrero, analizan la aplicación de los beneficios fiscales de la empresa familiar en estructuras societarias dedicadas al arrendamiento de inmuebles.
En concreto, el Tribunal Supremo debía resolver si el requisito que exige contar con un trabajador a jornada completa para que el arrendamiento de inmuebles se considere actividad económica, puede entenderse cumplido cuando dicho trabajador está contratado por otra sociedad del grupo.
La respuesta del Alto Tribunal introduce una interpretación más flexible de este requisito y refuerza la seguridad jurídica de numerosas estructuras empresariales familiares.
Incentivos a la empresa familiar. El requisito del empleado contratado en el arrendamiento de inmuebles
El ordenamiento tributario español establece importantes beneficios fiscales destinados a facilitar la continuidad generacional de las empresas familiares.
Entre ellos destaca la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de aquellas acciones, así como la reducción del 95 % en la base imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, prevista en el artículo 20.6 de la Ley del ISD.
Para la aplicación de estos beneficios deben cumplirse determinados requisitos, entre los que destacan principalmente (i) que las participaciones estén exentas en el Impuesto sobre el Patrimonio (art. 4.Ocho.Dos de la Ley del IP) y (ii) que la entidad desarrolle una actividad económica,
La determinación de cuándo existe actividad económica resulta especialmente relevante en el caso de sociedades dedicadas al arrendamiento de inmuebles.
En este sentido, el artículo 27.2 de la Ley del IRPF establece que el arrendamiento de inmuebles solo se considera actividad económica cuando existe, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa dedicada a la gestión de la actividad.
Este requisito resulta determinante para aplicar tanto la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y la reducción del 95 % en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Durante años, la Administración tributaria ha interpretado este requisito de forma estrictamente formal, exigiendo que el trabajador esté contratado directamente por la sociedad arrendadora.
En la práctica, ello ha llevado a que numerosos grupos familiares contrataran a un empleado con la única finalidad de cumplir este requisito, generándose posteriormente controversias sobre la suficiencia de la actividad desarrollada para justificar dicha contratación a jornada completa.
El caso analizado por el Tribunal Supremo: la actividad económica puede analizarse a nivel de grupo
El caso analizado por el Tribunal Supremo se refería a una estructura empresarial familiar organizada mediante un grupo de sociedades.
En particular, los padres habían donado participaciones de la sociedad matriz a su hijo. Esta sociedad participaba en distintas entidades del grupo, entre ellas una empresa dedicada al arrendamiento de inmuebles.
La Administración tributaria negó la aplicación de la reducción del 95 % respecto de la parte del valor correspondiente a esta sociedad arrendadora, al considerar que no desarrollaba actividad económica al no tener un trabajador contratado a jornada completa. Sin embargo, el arrendamiento de los inmuebles se realizaba mediante los medios personales y técnicos de otras sociedades del grupo.
El Tribunal Supremo rechaza una interpretación puramente formal del requisito del empleado.
Según el Alto Tribunal, cuando la sociedad arrendadora forma parte de un grupo empresarial que desarrolla una actividad económica real, el requisito del empleado puede entenderse cumplido, aunque el trabajador esté contratado por otra sociedad del grupo.
El elemento determinante es que exista una unidad económico-funcional del grupo, es decir:
- una organización conjunta de medios personales y materiales,
- una integración real de la sociedad arrendadora en la actividad del grupo,
- y una actividad económica que se desarrolle de forma coordinada.
En palabras del propio Tribunal, no puede exigirse de forma mecánica que el trabajador figure en la nómina de la sociedad arrendadora cuando la actividad se organiza con medios personales del grupo.
La importancia de la realidad económica frente al formalismo
La sentencia pone de relieve que el análisis debe centrarse en la realidad económica de la actividad desarrollada.
En el supuesto analizado, la sociedad arrendadora aportaba los inmuebles utilizados dentro de una actividad económica más amplia desarrollada por el grupo empresarial.
Los arrendatarios debían contratar servicios técnicos y suministros prestados por otras empresas del grupo, lo que evidenciaba la existencia de una actividad económica integrada a nivel de grupo.
El Tribunal Supremo concluye que, en estos supuestos, no puede negarse la existencia de actividad económica atendiendo únicamente a la ausencia de empleados propios en la sociedad arrendadora.
No obstante, el Alto Tribunal introduce una limitación relevante: este criterio no resulta aplicable cuando la sociedad arrendadora se limita a pertenecer formalmente al grupo sin una verdadera integración funcional en la actividad económica conjunta.
Consecuencias prácticas del criterio del Tribunal Supremo para las empresas familiares
La doctrina fijada por el Tribunal Supremo tiene importantes implicaciones para las estructuras empresariales familiares.
Muchas empresas familiares se organizan mediante: (i) una sociedad holding familiar, (ii) sociedades operativas que desarrollan la actividad productiva, y (iii) sociedades inmobiliarias que poseen los activos utilizados por el grupo.
Este tipo de estructuras permiten separar el patrimonio inmobiliario del riesgo operativo, organizar de forma eficiente la gestión empresarial y facilitar la transmisión generacional de la empresa familiar.
La sentencia del Tribunal Supremo refuerza la seguridad jurídica de estas estructuras cuando existe una verdadera actividad económica a nivel de grupo que va más allá de la mera patrimonialidad, superando una interpretación excesivamente formalista del requisito del empleado.
Conclusión
Las sentencias del Tribunal Supremo de febrero de 2026 suponen un avance relevante en la interpretación del régimen fiscal de la empresa familiar que pivotaba en base al mero cumplimiento de un formalismo y que determinadas autoridades fiscales autonómicas (véase por ejemplo el caso de Cataluña) ya habían resuelto en favor del contribuyente.
El Alto Tribunal reconoce que, en muchas empresas familiares, la actividad económica se desarrolla mediante estructuras societarias integradas, donde los medios personales pueden encontrarse centralizados en determinadas sociedades del grupo; abandonando una visión estrictamente formal del requisito del empleado
En consecuencia, cuando exista una verdadera unidad económico-funcional del grupo, el requisito del empleado previsto en el artículo 27.2 de la Ley del IRPF puede considerarse cumplido, aunque el trabajador no esté contratado directamente por la sociedad arrendadora.
Esta doctrina refuerza la seguridad jurídica de numerosas empresas familiares y contribuye a una interpretación de la normativa fiscal más acorde con la realidad empresarial, evitando tener que contratar de forma artificiosa un empleado a jornada completa en cada sociedad tenedora de inmuebles.
Desde Vicens Advisors recomendamos realizar un análisis de las estructuras familiares de cara a verificar el cumplimiento de este requisito.
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